突发！大悦城撤销四大区，一季度营收增46.71%，盈利现金流均承压

2026年4月30日，大悦城披露《2026年第一季度报告》；时隔近两个月，公司于6月22日对外发布第十二届董事会第二次会议决议公告。一份完整呈现一季度经营全貌，一份落地重大内部组织改革，两份文件形成清晰的因果关联。结合两份公告内容综合分析，此次大刀阔斧的组织重塑并非管理层临时决策，而是针对一季报所暴露的销售回款走弱、结算毛利收窄等经营难题，落地企业“1123”发展战略的配套举措，市场也持续关注本次6月落地的扁平化调整能否缓解企业当前多重经营压力。

图源：大悦城公告

据6月22日披露的2026-028号董事会决议公告记载，本次架构调整的会议于6月17日以线上通讯形式召开，经9名董事全票通过，无反对、弃权意见，改革力度在近年房企内部优化举措中较为突出。放眼行业，中海、保利、招商等多家央企房企近两年均在推进大区裁撤、总部直管的扁平化改造，大悦城同步跟进调整，直接撤销北方、华东、华南、西南四大区域公司，彻底废除沿用多年的“总部—大区—城市项目”三级管控模式，改为总部直接管辖北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7家城市经营主体，项目投拓、日常运营、营销全部权限下沉一线。公告原文明确调整初衷：多层大区设置拉长项目拿地、定价、开业调整等事项的审批链路，压缩中间层级可加快一线市场响应速度；同时集团资金、人力将集中投向高能级城市群，减少三四线低效土储带来大额资金沉淀，从源头缓解存货长期占用经营性现金流的行业痛点。

区域管控模式重构之外，该公司同步拆分整合内部职能，四大专业化事业部调整细则全部载明于6月22日披露的同一份董事会公告，各业务权责边界划分更为清晰。其中市场关注度最高的“大悦生活”板块，由原有商业事业部、物业事业部合并组建，打通购物中心、社区物业两大运营场景，统一自持物业租金与物业费的统筹管理，放大大悦商业IP协同价值；原产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，专门负责产业园、甲级写字楼、酒店等持有大宗资产运营；产品中心与营销管理部合并成立开发事业部，覆盖住宅产品研发至交付全流程；另外从战略运营中心剥离内控信息化小组，单独设立数智化中心，统筹集团存货、回款、费用全链条数字化精细化管控。

图源：大悦城公告

整套架构调整是公司“1123”战略落地的组织载体，官方完整释义在2026-028号公告中完整列明：一是提升大悦城商业行业地位，二是夯实高品质住宅开发业务；实现产品、区域双向聚焦，走差异化布局、专业化经营、精细化管理三条精进路径。公告结合行业背景指出，当前城市发展由大规模增量扩张转向存量提质增效，对企业运营、资源统筹、精细管控提出更高标准，撤销大区、整合业务板块，能够减少多层沟通成本，让各业务条线聚焦核心赛道，契合存量运营长期发展方向。

值得注意的是，该公司本次组织改革具备明确经营背景，具体据2026年4月30日披露的一季报，财报数据直观反映企业当期经营短板，也是管理层推动架构精简的现实动因。这份一季报显示，一季度实现营业收入75.02亿元，同比增幅46.71%，收入增长全部来自当期完成交付的住宅项目，但盈利表现不及预期，当期综合毛利率仅24.17%，同比下滑10.43个百分点，土地、建安成本走高叠加新房定价约束，住宅结算利润持续收窄，直接拖累整体盈利水平。细分利润数据同样来自该份一季报：当期归母净利润亏损2.21亿元，同比减亏0.37亿元；扣非归母净利润亏损1.98亿元，同比减亏0.74亿元，亏损小幅收窄仅依靠非经常性损益支撑，住宅、商业主业尚未创造正向利润。财报同时披露，当期合营合作项目带来2.69亿元少数股东收益，但该部分收益归属合作方，无法覆盖母公司资产减值、高额财务费用形成的亏损。

图源：大悦城2026年一季报

盈利承压之外，现金流大幅波动是一季报核心风险信号，财报正文专门对变动原因作出说明。一季度经营活动现金流净额-6.05亿元，去年同期为净流入6.43亿元，同比变动幅度-194.01%，核心诱因是当期商品房销售回款同比下滑，楼市回暖节奏存在不确定性。完整现金流结构中，投资活动当期净流出2.71亿元，主要用于自持商场改造、产业配套投入；筹资现金流由负转正，录得3412.00万元净流入，源于本期新增借款规模高于到期债务兑付，仅能阶段性平衡当期资金缺口，企业盈利与经营性现金流长期造血能力仍有待改善。资产负债表数据同样取自4月30日一季报，截至2026年3月末，公司总资产1518.39亿元，较2025年末下降3.30%，体现压降低效资产思路；存货564.04亿元，较年末缩水40.68亿元，对应收缩三四线土储、加速存量楼盘去化策略。负债总额1165.23亿元，资产负债率76.74%，债务短期化特征凸显，一年内到期非流动负债高达113.88亿元。账面货币资金192.19亿元，但一季报附注标注资金包含预售监管、项目专户等受限款项，无法全部自由偿债，短期刚性兑付压力客观存在，中粮央企背景可为公司融资提供稳定信用支撑。

另，据一季报完整披露的股权结构显示，该公司整体股权底盘稳固，无控制权争夺隐患。明毅有限公司为中粮全资主体，持股49.28%，叠加中粮集团直接持股20%，二者构成一致行动人，合计持股69.28%，实控人为国务院国资委。关于太平系股东变动：一季报统计时点，太平人寿单一产品持股5%；依据2026年2月14日披露的简式权益变动报告书，太平人寿联合太平资产合计减持后，整体太平系持股降至4.9999%；中央汇金长期持有1.50%股份，徐开东、张忱业等自然人仅小额分散持仓。除此之外，一季报补充会计调整说明：该公司将子公司间资金拆借利息重新划分为经常性损益，该操作仅调整报表科目归类，不会改变企业实际经营盈亏总额。

若将4月30日一季报与6月22日组织架构公告交叉对照，两份文件形成完整逻辑闭环，本次扁平化调整每一项举措，均对应财报反映的经营短板。从管理效率层面，撤销四级大区、简化层层审批，能够缩短投拓、运营决策周期；依据6月22日公告的业务规划，整合后的“大悦生活”统一自持商业与物业运营，此前公司发行华夏大悦城消费REIT盘活成都大悦城底层资产，项目资产完成报表出表，但大悦城旗下主体仍持续担任运营管理方，基金合同约定年度可供分配资金分红比例不低于90%，该模式为存量商业盘活提供成熟参考；区域聚焦策略能够减少土储资金占用，缓解存货消耗现金流的问题；新设立的数智化中心，可依托数字化工具统筹存货、回款、费用，优化现金流精细化管理水平。

结合一季报全套财务指标客观研判，企业短期存在多重经营约束：存量资产减值、高额财务费用持续挤压利润，商品房销售回款恢复存在不确定性，叠加年内超百亿到期债务，资金端持续承压。拉长周期来看，依托中粮央企稳定融资渠道，大悦商业IP具备持续资产证券化、轻资产输出空间；待本次扁平化架构全面落地，一线投拓、运营响应效率有望提升，资源投放精准度存在优化空间。

综合4月30日一季报、6月22日架构调整公告两份官方材料信息，撤销四大区、整合专业化事业部的组织重塑，叠加一季度增收但盈利、现金流双双承压的经营现状，完整勾勒大悦城从传统住宅开发商向城市综合运营商转型主线。组织精简仅为内部管理优化手段，并非短期扭转业绩的特效药，结合两份公告底层经营逻辑判断，企业能否实现利润修复、经营性现金流转正，核心取决于核心城市住宅去化、商业轻资产落地规模。后续将持续跟踪公司半年报销售回款、集团管理运行效率两大观测指标，以此验证本次6月落地扁平化改革的实际成效。