富力密集变卖酒店：千亿债务之下还有多少底牌？

眼下，阿里、京东两大资产交易平台上，一批昔日高端酒店正被集中挂牌拍卖。酒店资产批量处置、金融诉讼接连发生，流动性危机持续困扰富力地产。从大额酒店并购埋下亏损隐患，到境内外债务全面违约，再到司法约束波及企业核心管理层，多重风险环环相扣。在酒店资产持续出清、短期偿债能力不足的背景下，这家老牌房企手中留存的资源，能否成为化解债务风险的关键，成为市场关注的焦点。

酒店资产清仓：一笔收购埋下近十年亏损隐患

本轮大规模酒店资产处置，根源要追溯到近十年前一笔轰动行业的大额并购。2017年7月，富力地产以约199.06亿元，收购了万达76家城市酒店权益及烟台万达文华酒店70%的权益。此次收购完成后，富力旗下酒店数量从原有18家扩张至89家。从财务账面测算，这笔交易在当时极具吸引力：单店收购均价约2.59亿元，显著低于4.3亿元的自建酒店平均成本，且交易交割当期，直接为公司创造131亿元账面利润。在当时的行业环境下，低价收并购成熟酒店资产，也是房企快速扩充重资产规模的常见选择。

这笔百亿级收购的资金，主要依靠外部融资支撑。富力通过招商银行牵头的银团拿到119.4亿元境内贷款，同时新增5.4亿美元境外并购贷款。作为增信手段，2017年11月至2018年5月期间，富力将旗下147家酒店管理公司的股权全部质押给招商银行广州分行，对应酒店资产也同步成为债务抵押物，这也为日后资产被强制执行埋下伏笔。

亮眼的短期账面利润，并未改变酒店业务的经营现状。剔除并购带来的一次性收益后，该板块从收购完成起就持续亏损。分阶段来看，2017—2019年，酒店业务累计亏损超16亿元；2020年之后，消费市场遇冷，酒店整体收入较高峰期缩减三分之一，亏损幅度逐年走高；2024年叠加资产出表、资产减值等因素，单年亏损扩大至36.19亿元。截至2025年，2017年至今酒店运营板块累计亏损已接近90亿元。

2022年3月，富力境内债务正式违约，企业债务风险全面公开。随着风险发酵，2024年公司境内外融资渠道基本中断，境外债权人依据相关协议，全面接管68家抵押酒店的运营与处置权限，富力彻底失去对这批核心资产的掌控。2025年9月，司法拍卖程序正式落地，酒店资产处置全面提速。

本次资产处置主要由招商银行广州分行主导，累计挂牌32个项目，包含33家酒店及1处写字楼。经过多轮处置，如今富力可自主掌控的酒店仅剩约16家（2025年末财报统计的运营酒店为22家）。对比四年前93家的峰值规模，其酒店板块的自有资产规模已大幅缩水。

在68家被抵押酒店中，现阶段已有17个标的完成交易，总成交金额约52.79亿元。受市场环境影响，资产折价出售成为普遍现象，大部分标的成交价较评估价下调三成，部分标的折价幅度接近五成。

从交易区域来看，市场冷热分化十分显著。长沙、武汉、郑州等省会城市的酒店认可度较高，其中长沙富力万达文华酒店起拍价5.14亿元，最终以5.13亿元成交，创下本轮处置最高成交价。与之形成对比的是，大连资产包两次降价后转入变卖流程，较评估值折价近44%，至今未能找到接盘方；江苏泰州、湖北黄石、河南安阳等多地万达系酒店也先后流拍，部分标的起拍价不足1.2亿元，依旧无人出价，反映出下沉市场商业物业的流动性偏弱。

从酒店品牌来看，本土系的万达文华、万达嘉华成交活跃度更高，贡献了大部分成交订单；希尔顿、万豪、洲际等国际品牌酒店则频繁流拍。结合市场特征来看，买家更看重核心城市物业的保值能力，而国际品牌酒店高昂的运营成本，也降低了资本的接手意愿。

入局竞拍的资本背景各不相同。实业资本是本轮接盘主力：宁波一家建材企业接连拿下武汉、合肥、无锡三家酒店；内蒙古蒙泰集团（传统能源领域企业）收购呼和浩特文华酒店；荣瑷（北京）医疗投资管理有限公司则跨界拍下青岛富力艾美酒店，尝试探索医疗养老与酒店结合的新业态。除此之外，各地地方国资平台也积极参与，承接了部分存量资产。综合来看，所有接盘方的核心逻辑高度一致：看好核心城市优质物业的长期保值能力，而非依靠酒店日常运营盈利。

根据富力与债权人的前期约定，若企业足额结清借款本息，被抵押的酒店资产便可解除担保、予以返还。但自2023年底债务违约发生后，这一约定始终无法兑现。目前还有超过35家酒店尚未进入挂牌流程，这场持续已久的资产清仓工作，仍将继续推进。

债务与经营承压：多重风险全面显现

大规模变卖酒店资产，本质是富力应对整体经营疲软、债务高企的自救动作。2025年，企业各项经营指标持续下行：全年营业收入109.42亿元，同比下降38.2%；协议销售额142.1亿元，楼盘去化速度大幅放缓。财务端，公司全年亏损166.01亿元，相较上一年小幅收窄6.7%。业内分析指出，亏损收窄只是受前期大额亏损基数影响，并非经营状况出现实质性好转。当年公司计提31.23亿元存货减值，这也是地产行业调整期的普遍财务现象，同时成为当期亏损的主要诱因。即便剔除减值影响，物业开发板块毛利率回升至8%，也难以抵消其他板块的亏损，整体经营仍处于低迷状态。

现金流紧张是当前富力面临的核心困境。截至2025年末，公司财报口径下现金及现金等价物为9.56亿元，叠加受限制现金后，资金合计30.59亿元；另有早期媒体统计数据显示，现金及现金等价物为35.1亿元。债务端压力更为突出：公司总借款规模达到993.73亿元，其中一年内到期的短期借款就有933.87亿元，现有可动用资金仅能覆盖3.3%的短期到期债务，短期偿债压力巨大。除此之外，公司逾期千万元以上的有息债务本金达368.1亿元，债务类型涵盖银行贷款、信用债、非标融资等多个渠道，债务结构整体承压。

债务违约的连锁反应，逐步转化为密集的司法纠纷。2026年6月，富力披露两笔合计20.29亿元的重大金融诉讼最新进展，相关下属子公司被列入失信被执行人名单。具体来看，一笔是银行针对大连恒湾房地产发起的10.34亿元仲裁案，目前已进入评估机构选聘阶段；另一笔是光大银行海口分行起诉海南富力地产的借款纠纷，涉案本息9.95亿元，案件仍处于一审阶段。

图源：富力地产公告

公开数据显示，截至6月10日，企业累计有65条被执行人记录，对应总执行金额超205亿元；同时存在72条失信记录（涉资1.46亿元）、203条限制消费令（涉资69亿元），司法风险已全面蔓延。

债务风险不仅停留在企业层面，还延伸至核心管理层。2026年3月，富力董事长李思廉因牵涉金额超17亿元的司法案件，被天津法院采取限制出境措施，这也是房企债务危机中，风险向实控人传导的典型案例。在此之前，李思廉已多次被各地法院下达限制消费令。有分析观点认为，核心人员接连受到司法约束，侧面说明当前债务处置进度未达预期，也将倒逼企业加快资产变现与债权谈判的节奏。

现存底牌：土地储备与债务重组成突围关键

面对多重困境，富力手中仍掌握两类核心资源，这也是企业化解千亿债务压力的主要支撑。

第一类资源是体量庞大的土地储备。截至2025年末，公司土地储备总建筑面积4586.3万平方米，其中可售面积超3474万平方米，在建项目可售面积561.6万平方米。对于房企而言，土地与在建项目是长期回笼资金的核心资产。2026年前5个月，富力累计实现楼盘销售收入49.8亿元，其中5月单月销售额10.3亿元，房产销售依旧是企业常态化的现金流来源。依托存量土地与在建项目加快去化，持续补充运营、偿债资金，是富力长期自救的重要方式。

第二类核心资源是正在推进的境内外双线债务重组。目前境外债务重组已取得阶段性进展，第二轮优先票据重组设置四类清偿方案，该方案已获得超过77%债权人的投票支持，各项流程有序推进，有效缓解了境外债务压力。境内债务方面，企业仍在持续与金融机构、债券持有人开展谈判，整体推进节奏偏慢。现阶段，富力采用组合式应对方式：通过变卖酒店等存量资产获取短期流动资金，同时依靠债务重组拉长还款周期、优化债务结构，两大动作相互配合，共同缓解偿债压力。

当然，两类核心资源的价值释放都面临现实制约。土地储备的变现效率，和当前房地产市场行情、项目去化节奏深度绑定；酒店资产处置端，二三线城市标的、国际品牌酒店流拍现象频发，折价交易也使得实际回款金额有所缩减。境内债务重组过程中，不同债权人诉求存在差异，方案落地面临不少挑战。与此同时，多项未结诉讼、失信记录等问题，也让企业的日常经营与外部融资环境受到影响。

针对当前局面，富力已明确后续核心工作方向：持续加大资产处置与楼盘销售力度，稳步推进境内外债务重组。往后，酒店资产处置的回款情况、债务重组的落地进度、存量楼盘的去化效率，将成为观察企业发展走向的三大核心指标。

土地储备与债务重组，是富力当下最核心的两张牌。这些存量资源能否有效转化为偿债与经营的动力，仍需要时间与市场给出答案。