年报问询｜新城控股：千亿商业压舱，高端酒店业务遇冷

年报问询答复落地，新城控股千亿商业资产筑牢经营底盘，旗下高端酒店业务遇冷、在建项目施工趋缓，五大财务事项完成上交所专项穿透核查。

2025年4月末，新城控股披露年度报告，上交所同步启动年报事后专项审核并下发监管问询函。历经40余天底稿复盘、审计资料核验、佐证材料归集，新城控股于6月9日按期披露问询回复文件。本次问询聚焦五大核心财务经营事项：在建酒店施工进度、千亿自持商业资产公允价值核算、存货跌价计提标准、合营联营项目往来账款、实控人体系关联资金拆借，公司依托项目原始业务合同、财务台账、年审会计师底稿逐项答复。，苏州、昆明两处存量在建星级酒店施工节奏放缓，亦是本次监管首要核查要点。

图源：新城控股公告

两年施工增幅最高仅6%：高端酒店业务遇冷，双项目建设近乎停滞

据问询回复附件工程档案，新城控股现阶段仅保有两处重点在建星级酒店资产，分别坐落江苏苏州、云南昆明安宁，对应自研两大酒店产品线：星俪岚为五星级高端商务酒店，星俪恒为区域中高端商旅酒店。两处酒店均为早年商住地块捆绑配套配建项目，拿地阶段敲定建设规划并同步立项开工，无后期临时规划调整，项目施工放缓后，交易所重点问询其长期在建合理性。

工程时序数据直观印证施工放缓态势：2023年末至2025年末，苏州星俪岚酒店工程进度由77%升至83%，两年仅推进6个百分点；昆明安宁星俪恒酒店进度由89%升至91%，两年仅推进2个百分点，施工速率大幅收缩。截至2025年末，两大项目主体结构、外立面幕墙均完成竣工验收，机电布设、市政管网、电梯调试收尾工作基本落地，仅室内精装、园区景观绿化工程暂缓施工。新城控股在回复中明确，两项在建酒店不存在停工烂尾、资金断裂、长期在建未转固的不合规问题。

图源：新城控股公告

结合官方答复，项目施工放缓存在双向客观原因。外部维度，区域商旅客流下滑、高端酒店出租率下行、项目投资回报周期拉长，行业红利消退压制酒店投产收益预期；内部维度，2023-2025年保交付为房企核心经营底线，新城控股将资金、工程人力、供应链资源优先倾斜住宅交付、吾悦广场新开项目，三年累计开业42座吾悦广场、交付27.8万套物业，资源分流压缩酒店建设投入。经现金流测算，两处酒店剩余续建资金1.92亿元，2025年经营性现金流可足额覆盖，公司将结合市场行情择机完成收尾施工。

1210.69亿商业资产压舱：吾悦广场估值波动0.12%，融资储备充足

截至2025年末，新城控股投资性房地产账面价值1210.69亿元，占合并总资产比例45.58%，资产全部为自持运营吾悦广场商业综合体；资产采用公允价值模式后续计量，不计提折旧与摊销，当期公允价值变动损益1.41亿元，账面波动幅度0.12%。

图源：新城控股公告

从资产区位布局来看，账面价值前十吾悦广场项目中，6座布局江苏省内，其余项目分布浙江、陕西、山西、海南四省；公允价值收益前十项目布局横跨八大省市。运营端数据显示，期末新城控股累计开业及委托管理吾悦广场178座，2025年商业运营板块营收130.4亿元，同比上涨8.4%，板块毛利率近70%，商业毛利占总毛利比重提升至63%。

依托成熟自持商业资产，经营性物业贷成为新城控股核心融资渠道，2025年公司以吾悦广场为抵押物，新增经营性物业贷及配套融资125亿元，该类融资占当期新增融资总量64.74%。截至年末，公司综合融资成本5.44%，较2024年末下降48BP，融资成本持续优化；目前15座已开业吾悦广场尚未抵押授信，保有充足增量融资空间。本次资产估值由戴德梁行独立测算，统一采用收益法核算，租金参数、空置率、资本化率均经年审会计师核验，估值流程与核算口径符合A股上市信息披露准则。

营收同比下滑40.4%，存货计提10.79%：减值测算贴合行业中位水平

2025年房企存量去化压力持续加大，新城控股主动收缩新增土储、缩减开发供货量，销售规模同比大幅回落。全年全口径签约销售金额192.7亿元、签约面积253.58万平方米，同比分别下滑52.03%、52.94%，开发销售业务大幅收缩直接拖累营收表现，全年营业收入530.12亿元，同比下滑40.4%。存货资产减值计提合理性，随之成为交易所本次问询第二大核心关注点。

账面财务数据显示，2025年末新城控股存货账面余额796.45亿元，计提存货跌价准备85.94亿元，存货账面价值710.51亿元，综合计提比例10.79%，当期新增减值计提11.51亿元。横向同业对标，该比例高于万科、保利发展，低于大悦城、华侨城等同梯队商业房企，行业排位处于中游。减值测算依托项目属地二手房成交价、车位及底商租赁行情核定，滞销住宅、闲置车库、郊区商业底商为减值核心标的，全套测算底稿可追溯核验。

289.13亿往来账款存续：分级计提坏账，款项回款路径清晰可控

近年新城控股持续采用合作开发模式布局项目，合营、联营项目体量偏大，由此形成大额合作往来款项，该款项已连续多年纳入上交所年报常态化问询清单。本次披露数据显示，公司其他应收款分为两大构成：并表项目少数股东往来款、非并表合营联营企业往来款，2025年末该项账面总余额289.13亿元。

坏账计提层面，新城控股执行分级风控标准，拆分单项计提、组合计提双重核算体系。其中高风险单项应收款余额62.99亿元，计提坏账24.17亿元，计提比例38.38%；常规组合往来款项余额226.14亿元，计提比例2.8%。广州新城·翡丽云境、北京石景山五里春秋两大合作项目款项单项计提比例偏高，分别为39.88%、49.75%。新城控股明确回款路径：股东往来款依托项目分红、项目清算回流，联营企业款项依托楼盘销售回款分批返还，回款节奏匹配项目开发周期。

关联借款存在利率价差，历年资金内控瑕疵已全部闭环整改

本次问询市场关注度最高的事项，为关联主体差异化借款利率。2025年新城控股向控股股东新城发展及非上市关联主体拆借计息资金，最高借款利率8%；向港股关联平台新城悦服务拆借资金利率6.05%，两项关联借款利率均高于公司5.44%年度综合融资成本，利率价差引发监管专项核验。

依据公开资金台账，2025年新城控股关联计息借款累计借入38.93亿元、当期偿还32.45亿元；无息股东调剂资金当期借入51.7亿元且年内全额结清，年末新城悦服务计息借款余额8.03亿元。历史跨主体资金调拨内控瑕疵已完成闭环整改，本年度全部关联借款均履行董事会、股东大会审议及信息披露流程，无非经营性资金占用情形，与新城悦服务仅保留物业托管、商业运维常态化经营性往来。

新城控股2025年报问询事项全部办结闭环，交易所审阅答复及审计佐证材料后，未下发二次问询、未出具监管惩戒措施。整体业务逻辑清晰：千亿吾悦商业资产稳住经营基本面，高端酒店业务遇冷、施工放缓属于行业周期下常规经营调整，公司资产减值核算、关联资金往来、信息披露均合规落地，整体经营与资产风险可控。