缩水14亿的地块，撑起1.3亿年利？融创华发冰雪项目回购暗战

一项被吉尼斯认证的全球最大室内滑雪项目，在44.05亿元商业用地收储与1.3亿元年度净利润预期的双重数据博弈中，陷入股权回购的拉锯战，折射出房企文旅转型中的现实考题。

公告破局：回购磋商逾期无果

2026年1月14日，华发股份一则简短公告，打破了深圳前海冰雪世界项目的沉寂。公告明确，公司与融创文旅就项目股权回购事宜仍未达成一致，而此时距离双方约定的回购前提条件履行截止日（1月12日）已过去两天，这场持续近半年的回购拉锯战，依旧没有明朗走向。

（图源：华发股份公告）

复盘过往：从携手布局到股权易主

时间拉回2020年，华发股份与融创文旅曾是并肩作战的合作伙伴，双方联合竞得深圳宝安区沙井街道地块，共同打造融创华发冰雪文旅城。彼时股权划分清晰，华发占比49%、融创持股51%，项目总投资计划高达182.9亿元，囊括全球最大室内滑雪场、室内深潜基地等七大核心业态，一度成为珠三角文旅市场的焦点项目。

转折出现在2022年5月，融创流动性危机集中爆发，无力支付项目剩余地价款，这座备受期待的文旅城陷入停滞。为推动项目续建，2023年1月华发股份出手，以35.82亿元现金收购融创文旅所持51%股权及相关债权，实现对项目公司融华置地的100%控股。与此同时，双方在协议中约定，融创文旅可在2025年11月23日前行使股权回购权，为后续的争议埋下伏笔。

条款博弈：回购前提与时限的拉扯

2025年11月21日，距离回购权到期仅剩两天，融创文旅正式发函，提出附条件回购的诉求，称原回购方案中的方式、价格、时间等核心条款已不适应当前项目现状，请求与华发股份重新磋商。

按照2023年的收购协议，融创文旅行使回购权本有明确前提：要么在确认回购日起30个工作日内，拿到融资机构同意股权转让的书面文件；要么在未取得该文件的5个工作日内，按51%比例提供借款清偿项目公司对应融资贷款本息，同时足额支付回购对价。这两项前提的履行截止时限，被明确锁定在2026年1月12日，逾期未达成一致，便让回购事宜陷入僵局。

核心争议：数据碰撞下的尽调难题

这场回购困局的核心，本质是两组关键数据碰撞后的价值重构。一方面，项目资产状况已发生不可逆的变化。2025年7月，深圳市土地储备中心对项目内7宗未建商业用地实施收储，收储价格为44.05亿元，而这部分地块的账面成本高达58.41亿元，折价率达24.59%。这7宗地块总面积7.0468万平方米，计容建筑面积46.1万平方米，其中办公业态占比超九成，商业业态占比不足一成，直接影响项目整体货值。

知情人士透露，融创自2025年6月就已启动回购前的尽职调查，而地块收储导致可售货值减少，倒逼尽调工作必须更全面地覆盖资产、负债及运营现状，目前尽调仍在推进中，后续交易方案也需以完整尽调结果为基础协商，这进一步拉长了磋商周期。

潜力对冲：运营数据成谈判筹码

另一方面，项目运营端的亮眼表现，成为融创主张调整回购条款的重要支撑。2025年9月，前海冰雪世界正式开门迎客，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次，其中30%的客流来自港澳地区，印证了项目的跨区域吸引力。

作为全球规模最大、纬度最低的室内滑雪场，业内据此预测，该项目年接待游客量有望突破125万人次，预期年营收达6.5亿元，进入成熟期后每年可贡献净利润1.3亿元。一边是资产缩水的现实，一边是优质运营的潜力，这种双重叠加让双方在回购对价、实施方式的协商上，陷入进退两难的境地。

转型缩影：一边腾挪一边深耕

这场回购博弈，恰是融创文旅转型之路的真实写照。一边是流动性压力下的资产腾挪，无锡雪浪宋品酒店的流拍便是典型案例——该酒店作为融创旗下优质资产，历经三次拍卖，起拍价从5.452亿元降至4.362亿元，最终因无人出价遗憾流拍，评估价与最终起拍价差距达3.4亿元，凸显资产处置的难度。

另一边，融创文旅也在持续深耕主业、拓展边界。2025年上半年，融创文旅业务收入占集团总收入的比例已提升至10.9%，成功从房地产配套业务，成长为具备自我造血能力的独立板块。海外布局同样动作不断，旗下热雪奇迹以7亿澳元投资悉尼“冬季运动世界”项目，规划建设南半球最大室内雪乐园并提供全链条运营支持，同时与新西兰滑雪集团达成战略合作，推动冰雪IP的国际化输出。

未来待解：潜力与挑战的双向拉扯

值得一提的是，融创文旅的“四季运营”模式已在国内市场得到验证。2024-2025冰雪季，热雪奇迹18-29岁年轻客群规模同比提升31.8%；2025年“五一”假期，客流同比增长近30%，这些数据都印证了冰雪业态的市场潜力。但国内的成功经验，能否对冲海外布局面临的人才短缺、文化适配等挑战，同时破解前海项目的股权回购困局，仍需时间给出答案。

华发股份在公告中表示，后续将与融创文旅就收购协议结算等未尽事宜友好协商。对于融创而言，如何在满足回购前提条件与缓解流动性压力之间找到平衡点，如何将优质文旅资产的潜力转化为转型动能，无疑是对其经营智慧的重大考验。

总的来说，44亿地价款的缩水与1.3亿年利的预期，终究要在规则框架与市场逻辑中找到答案，而这场博弈的结果，也将为房企文旅转型的资产处置提供重要参照。（信息参考来源：华发股份公告、澎湃新闻、新浪财经、红商网及过往公开新闻报道）