银行理财REITs投资转型，从打新套利走向价值配置

REITs成为银行理财资产配置的突围方向，并从传统的打新套利模式迈入全链条、多元化、价值化的资产配置新阶段。

随着市场利率中枢的下移，银行理财产品收益空间也随之收窄。据行业监测数据，2026年上半年，银行理财平均年化收益率已降至2.05%左右，纯固收类产品收益中枢同步走低，82%的公募纯固收产品近半年年化净值涨幅低于3%，较五年前下滑超过120个基点。

传统模式下，银行理财以稳健固收为底仓，依托债券、同业存单等标准化资产赚取稳定收益，契合低波动、稳回报的产品定位。目前来看，单纯依靠固收底仓已难以满足产品收益考核与投资者回报需求，理财行业亟须寻找兼具稳健性与收益弹性的增量资产。

REITs凭借独特的资产属性，与理财资金配置诉求高度适配。一方面，公募REITs具备强制现金分红机制，底层依托基础设施、保障性租赁住房、商业不动产等成熟存量资产。按市场公开口径，产权类REITs平均分派率约为4.5%，经营权类REITs平均内部收益率约为5.4%，高于同期货币基金、纯债基金平均收益率，在低利率环境中形成显著收益优势，可有效增厚“固收+”产品收益。

另一方面，REITs与传统股债资产整体相关性较低，可在一定程度上分散理财组合风险、优化配置结构，缓解传统固收组合同质化、收益微薄的行业痛点，成为理财资金对冲利率下行风险的重要工具之一。

告别单一打新 构建全链条配置体系

REITs市场发展初期，银行理财的参与模式高度单一，核心策略为一级市场网下打新与战略配售。2021年—2022年市场标的稀缺、参与机构较少，公募REITs打新年化收益一度可达 8%左右，上市首日平均涨幅在6%—7%以上，一二级市场存在可观价差，理财资金依靠资金体量优势即可获取确定性增厚收益，属于典型的短期套利型投资，底仓配置属性较弱，参与深度有限。

随着打新市场竞争日趋激烈，2026年多只新发项目网下配售比例突破40%，部分标的甚至全额获配，上市首日溢价快速收窄、个别标的直接破发，一、二级价差已压缩至1%—3%区间，单纯打新的收益红利近乎消退，倒逼理财机构重构投资体系，从“机会型套利”向“价值型配置”转变。

近年来REITs市场快速扩容，参与机构大幅增加。截至2026年8月末，全市场公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模约为2500亿元，总市值约为2348亿元，底层资产覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施、商业不动产、数据中心等多元赛道。

在公募REITs领域，头部理财机构已打破只做一级打新的局限，推行一、二级联动策略。机构不再盲目普配新发标的，而是聚焦底层资产运营质量、租金稳定性、现金分派率、估值合理性等核心基本面指标精选优质标的，同时积极参与存量标的的二级市场波段交易与扩募投资，通过动态调仓赚取资产增值收益，投资专业性大幅提升。以工银理财为例，其自2021年首批公募REITs上市以来累计投资65只公募REITs（含在途项目），市场覆盖率近八成。

机构间REITs成为理财配置的重要增量赛道。Wind数据显示，截至2026年8月27日，全市场累计发行67只机构间REITs，发行总额为1091.86亿元；其中2026年以来发行32只，合计428.79亿元，发行数量已超过2025年全年水平（2025年全年发行29只，合计 537.5亿元）。据中金公司统计，2026年上半年机构间REITs发行24单、330亿元，同比分别增长11倍、24倍，市场存量规模接近千亿元。

相较于公募REITs，机构间REITs主要面向专业机构投资者，具备估值波动相对更小、发行安排相对灵活、分红相对稳定的优势，覆盖交通、商业物业、能源、数据中心、分布式光伏等多元资产类型，能够匹配理财资金中长期稳健配置需求，填补公募REITs的品类空白，成为理财资金布局不动产资产的重要补充。

从投资人结构看，保险资金为第一大配置主体（占比接近一半），银行理财以长期绝对收益配置为主，券商自营、信托、基金、产业资本等多元参与，市场资金结构持续扩容。

与此同时，多家理财机构开启前置布局，切入Pre—REITs赛道，通过参与不动产资产孵化、培育阶段的投资提前锁定优质底层资产，打通“前期培育—上市配售—二级市场退出”的完整投资链路，挖掘资产成长增值收益，进一步拓宽REITs投资的收益来源。至此，理财资金逐步摆脱对REITs单一打新收益的依赖，形成多维度、多层次的多元化配置格局。

机构化程度提升 市场交易生态升级

理财资金配置模式的转型推动REITs市场交易生态发生变革，机构化程度持续提升。据2026年中报披露的数据，81只已披露半年报的公募REITs 机构持仓占比达97.7%，较2025年末再提升1.3个百分点；按流通盘前十大持有人口径统计，券商自营、产业资本、保险占比分别为41.8%、33.5%、16.6%，专业机构与产业资本成为市场主导力量。

需要厘清的是，市场换手率并非“早期低、当前高”。公开数据显示，2021年公募REITs日均换手率约为1.6%、2022年约为1.4%、2023年约为1%，市场扩容与机构化后交易活跃度反而回落，2026年8月全市场日均换手率降至0.37%—0.43%区间，处于历史相对低位。

2026年前8个月，公募REITs月成交额有4个月不足100亿元，反映市场正由早期资金情绪驱动的高换手，转向机构主导、基于基本面与估值的理性定价阶段——机构不再单向锁仓，而是根据宏观利率变化、行业景气度、标的估值分化开展跨板块调仓与标的置换，但整体交易频率显著低于早期。

从持仓结构看，机构持仓高度集中于基本面相对扎实的板块。能源、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心四个板块，机构持有份额市值占比均超98%，券商自营在高速公路和消费基础设施仓位较重，险资集中于消费基础设施，市场流动性呈现结构性特征。

在机构间REITs市场，存量转让交易持续增多。据中金公司统计，截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元、237笔，其中2026年以来成交49.4亿元、121笔，占比超四成，市场已摆脱单一“持有到期”模式，二级市场正从零星走向有量，成为机构调整资产久期、优化大类资产配置的重要载体。但需要注意的是，机构间REITs流动性集中于少数个券，2026年成交活跃券的日均换手率仅为0.05%—0.29%，低于公募REITs，长尾个券交易偏零星。

多元化布局不动产资产常态化

从行业发展趋势看，低利率环境或将延续，理财资金加码REITs、多元化布局不动产资产将成为常态化方向。据行业测算，银行理财REITs相关配置规模已超过千亿元量级，2026年年内新增配置规模显著高于往年同期。

未来理财机构将进一步弱化REITs的收益增强属性，强化其大类资产底仓定位，持续优化公募、机构间、Pre—REITs协同的配置体系，依托精细化投研能力挖掘长期价值。随着REITs市场供给持续扩容、品类不断丰富，理财资金的配置广度与深度有望持续拓展。

与此同时，行业转型过程中仍存在诸多现实挑战。一方面，REITs并非无风险资产，底层资产存在经营波动、租金下滑、估值回调风险。2026年以来，中证REITs全收益指数自年内高点回撤一度超过10%，78只2026年前上市的存量产品年内平均跌幅超过10%，超八成下跌，部分商业不动产REITs较发行价回撤超10%并出现破发，对理财机构的尽调能力、投研水平与风险管控能力提出更高要求。

另一方面，REITs市场流动性存在结构性分层，公募REITs整体换手率处于历史低位，部分小众产业类标的日均换手率不足0.2%；机构间REITs虽可在交易所挂牌转让，但交易频次显著低于公募市场、流动性集中于头部个券，叠加部分产品与开放式短期理财产品的期限存在错配风险，理财公司在配置时需坚持“长钱配长资产”，做好期限、流动性与客户风险偏好的匹配。

低利率环境重塑了银行理财的资产配置逻辑，也推动REITs投资完成从模式变化到生态升级的全方位变革。理财资金告别粗放式打新套利，迈入全链条、多元化、价值化的资产配置新阶段，不仅摆脱了自身收益增长困境，也为REITs市场注入长期稳定资金。未来，投研精细化、配置多元化、交易理性化将成为行业核心发展方向，银行理财与REITs市场有望形成双向赋能、协同成长的良性格局。

本文刊载于2026年9月12日出版的《证券市场周刊》