​16%增VS16%降：这家房企年报藏着行业分化真相

当TOP10房企签约额同比普遍下滑16%时，中国金茂以16%的同比增长突围，1135亿元签约额与16%毛利率的背后，是行业筑底期头部房企的生存逻辑重构。

业绩反差：16%增降背后的行业分化

3月24日，中国金茂（00817.HK）披露2025年全年业绩报告，一组反差鲜明的数据引发行业关注：在房地产行业整体承压、头部房企销售普遍遇冷的背景下，公司实现签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名攀升至第8位，创下历史最高水平；同期，TOP10房企签约销售金额同比平均降幅达16%，一增一降间，凸显出行业分化加剧背景下的企业竞争力差异。

作为聚焦核心城市的头部城市运营商，中国金茂的2025年业绩表现，未脱离行业筑底的大环境，却凭借精准的战略布局与产品打磨，走出了一条差异化发展路径。数据显示，报告期内公司全年毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率提升至16%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%，盈利指标的稳步改善，成为其逆势增长的核心支撑。

中国金茂管理层出席业绩会

产品突围：拒绝“以价换量”靠产品力破局

产品力的持续升级，是金茂实现销售突围的关键抓手。不同于行业内部分企业的“以价换量”，金茂选择以产品体系迭代激活市场需求。2024年推出的“金玉满堂”产品体系在2025年持续落地，全年共有6个金茂府、7个璞系、5个满系、8个棠系项目面市，多个项目在所在城市形成现象级热销，其中西安金茂璞逸东方更是斩获2025年西安市销售额冠军。

西安金茂璞逸东方为2025年西安市销售额冠军

布局聚焦：锚定核心城市挖价值

与产品力相匹配的，是其对核心城市的聚焦布局。随着国内改善型住房需求持续释放，金茂进一步优化销售结构，将资源向高能级城市集中。2025年，公司一二线城市签约销售占比高达96%，华北、华东两大核心区域签约占比提升至73%；北京、上海两大一线城市签约销售额均突破200亿元，西安突破100亿元，郑州、天津、雄安等核心城市的市场表现均领先于当地行业平均水平。

这种聚焦核心城市与打磨优质产品的双重发力，直接推动产品溢价能力提升。2025年，金茂住宅平均签约单价升至约2.7万元/㎡，同比提升24%，在行业普遍降价促销的背景下，既体现市场对其产品价值的认可，也引发“高单价可持续性”的行业讨论。

盈利提质：运营优化+存量盘活双驱动

盈利水平的提振，不仅源于销售端的良好表现，更得益于运营效率的优化与存量资产的盘活。报告期内，金茂坚持“做优增量、盘活存量”的策略，自2024年以来累计获取的43个项目，全部聚焦核心城市核心板块，平均销售净利率超过10%；2025年全年完成47个项目清盘，15宗土地、26个大宗资产实现有效盘活，为企业现金流注入新活力。

运营效率提升进一步夯实盈利根基。2025年，金茂新项目平均首开周期缩短至5.2个月，“快开、快回、快清”策略持续强化，经营现金流回正速度缩至10.4个月，武汉金茂樾满晴川项目仅用4.8个月便实现回正，成为标杆案例。同时公司严控三费、降本增效，三费分别同比下降4%、13%、9%，进一步释放盈利空间。

武汉金茂樾满晴川项目4.8个月达成经营现金流回正

财务稳健：低息融资筑牢发展底盘

财务稳健是其逆势增长的坚实保障。2025年，金茂新增融资平均成本降至2.75%，处于行业低位；债务结构持续优化，开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比降至20%。多元融资渠道畅通，全年公开市场融资成本低至2.3%，新项目开发贷多达自律下限；截至期末，在手未动用银行授信超700亿元，为后续发展提供充足支撑。

第二曲线：服务与持有业务补位增长

在传统开发业务之外，金茂正稳步培育第二增长曲线，品质服务、精品持有等业务的表现持续稳健。金茂服务（00816.HK）2025年在管面积同比增长5%，营业收入同比增长18.5%，其中核心物业管理收入同比增长23%，核心物业管理毛利率同比增长22.1%，基础物业服务与能源运维业务满意度均保持在90分位。

杭州秦望水街开业客流超10万人次

精品持有业务表现同样亮眼。截至2025年末，其精品持有物业总建面达436万㎡，商业运营收入同比增长9%，酒店业务EBITDA同比增长31%；杭州秦望水街、北外滩金茂中心顺利开业，江阴嘉悦酒店等项目落地，轻资产业务持续拓展。此外，华夏金茂商业REIT已完成7次超预期分红，分派率稳定在5%以上，资产运营活力凸显。

投资收敛：锚定高能级城市锁定未来

投资端的收敛聚焦，为未来发展奠定坚实基础。2025年，金茂新增21个项目均布局一二线城市，其中北京、上海两大深耕城市投资占比达66%。截至期末，未售货值中89%位于一二线城市，一线城市占比较上年提升8个百分点至近30%，货值结构优化进一步提升业绩确定性。

公司在核心城市拿地精准、策略连贯。2025年四季度重点加码上海，于11月24日上海九批次土拍中，以37.26亿元底价竞得宝山区优质宅地，并联合象屿等企业摘得同批次嘉定新城地块，两宗地块精准补位核心板块，进一步筑牢在沪深耕根基，彰显对上海市场的长期信心。进入2026年，金茂延续上海深耕战略，3月13日上海一批次土拍中，与象屿联合体以14.59亿元底价斩获嘉定区JDC1-1703单元B06-01纯住宅地块。该地块出让面积3.5万平方米，容积率1.7、限高40米，规划建面约5.96万平方米，紧邻地铁11号线白银路站，配套完善，未来有望打造低密改善产品，填补区域供应空白。此次拿地既是金茂2026年在沪首次补仓，也凸显“沪七条”落地后其对上海核心土地市场的坚定布局，与2025年四季度拿地形成呼应。同时，西安、长沙新增地块均为城市灯塔级项目：西安2024年11月摘得曲江板块优质地块，形成四子共耀格局，打造低密TOP级著作；长沙2026年3月竞得开福区湘江中路S10商住地块，依托一线江景与双地铁优势，完善区域战略布局。此外，公司2026年3月还在南京、苏州核心区域补仓，持续深化核心城市布局。

未来展望：筑底期稳健向“优”而行

3月24日业绩会上，中国金茂董事长陶天海表示，当前市场仍处筑底阶段，但结构性机会仍在，具备优秀产品力的企业机会大于挑战。公司明确2026年销售稳中有升，将延续“产品引领、客户至上”理念，坚持积极不激进的投资风格，聚焦高能级城市，力争从“活得好”向“活出彩”跨越。

16%的逆势增长，是金茂核心竞争力的集中彰显。其2025年业绩既展现了行业筑底期的企业韧性，也折射出房地产行业从规模竞争向价值竞争转型的必然趋势。