2026年9月13日，长沙市中级人民法院发出一纸限制消费令。案号（2026）湘01执646号，执行标的4,988,810.00元。

被限制消费的人，是万科企业股份有限公司及其法定代表人郁亮。他不得乘坐飞机，不得乘坐列车软卧、高铁一等以上座位，不得在星级以上酒店进行高消费，不得购买不动产，不得旅游度假。

距离他因“到龄退休”辞去万科全部职务，过去了八个月。

一个跑过纽约马拉松的人——3小时06分01秒，平均配速4分24秒——被按住了。

但这个故事，可以从一扇门说起。

一

——千亿

1990年，郁亮25岁。北京大学国际经济学系毕业两年，离开深圳外贸集团，加入万科。

头几年做的是证券事务。1993年主导万科B股挂牌发行，为万科的全国化扩张打开了第一道资金阀门。此后一路从董秘到董事，从副总经理到常务副总经理兼财务负责人。2001年，36岁的郁亮接替王石出任万科总经理。

2004年，万科年销售额91亿元。20周年论坛上，郁亮站在台上宣布：到2014年，做到1000亿元。这个目标被外界称为“天方夜谭”。但郁亮配套推出了“5986模式”——拿地5个月动工、9个月开盘、开盘第一个月售出80%、产品中60%是普通住宅。把房地产从“拿地等升值”变成了“快速滚动开发”。

结果提前了四年。2010年，万科销售金额1081.60亿元，成为中国第一家年销售额突破千亿的住宅企业。

那几年，有记者问他怎么看房地产。他说：“反正我只有本事吃这碗饭，把我的一亩三分地种好。”

二

——活下去

2014年6月23日，《人民日报》刊登了一篇署名文章，作者是万科集团总裁郁亮。标题叫《楼市进入白银时代》。报纸摊开在桌上，黑色铅字印着他那句话：“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了。”

那年春天，潘石屹说“中国的房地产就是泰坦尼克号”。任志强说“中国楼市还得涨十年”。郁亮两边都不站。他把房地产比作“一匹美丽的斑马”——黑底白纹还是白底黑纹，取决于你从哪里看。

四年后，2018年9月，万科南方区域月度例会。会场背景板上只有三个字：活下去。白底，黑字，没有任何装饰。

那一年，万科的合同销售金额是6069.50亿元，历史新高。郁亮在内部讲话中说：“房地产行业的转折点实实在在到来了。”

当时业内不少人的第一反应是：一个六千亿的公司喊“活下去”，像一个满分考生担心及格线。

但同一个月，拉萨。一场媒体交流会。郁亮穿着一身黑色运动系衣服，压轴出场。他坐在台上，回答了几个问题。然后停顿了一下，突然说：

“今天的我们特别焦虑。”

有在场的记者后来写道：笑谈掩盖不住郁亮的焦虑。焦虑点在于如何找到新的发展渠道、路径与方法，但没有现成的道路可以学。

对外，他讲的是“活下去”的从容。对内，他讲的是“特别焦虑”的真实。

2020年6月30日，万科股东大会。郁亮连任董事长。他在会上提出：房地产进入“管理红利时代”。同年，万科归母净利润达到415.16亿元——历史最高峰。

2022年2月，一份内部讲话流出。郁亮在年会上说，房地产进入“黑铁时代”。“今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态。”讲这话时，台下坐着万科全体管理层。

但最令人不安的表态出现在2024年3月29日。

那天是万科2023年度业绩推介会。万科打破了31年来连续分红的惯例，首次不派发股息。郁亮坐在台上，说了一句很少被引用的话：

“虽然万科很早就进入‘活下去’的状态，但今年看来，我们考虑得还不够全面。”

他承认自己犯了错。在公开场合。

那年万科的归母净利润是121.63亿元，比上年下降了接近一半。而仅仅三年前，这个数字还是415.16亿元。

从415亿到121亿，用了三年。从121亿到亏损885.56亿，用了一年。

三

——影子

要理解郁亮为什么“考虑得还不够全面”，需要回到2015年。

那年夏天，宝能系开始增持万科股份。万科总裁郁亮飞赴香港，走进华润大厦，向当时第一大股东华润集团董事长傅育宁汇报。他判断宝能系“剑指”第一大股东，请求华润增持万科。傅育宁表示支持，但华润一是缺乏增持资金，二是正在整合旗下业务板块，地产不是方向。

这是一个没有股权的管理层，在向第一大股东寻求帮助。而华润的回应是：支持，但不增持。

2015年12月，万科A+H股票双双停牌。随后的一年半里，华润、宝能、安邦、深圳地铁轮番登场。万科总部大楼的会议室，几乎每天都在开紧急会议。

2017年1月4日，万科召开目标与行动沟通会。郁亮做了一次内部讲话。他在讲话中说：“困扰我们的不是卖多少房子，赚多少钱，进入多少新领域，而是股权事件还未解决。”

然后他说了一句更重的话：“道是常识，违背常识就是失道。前段时间流行一个说法，说遇到风口猪都会飞。猪会飞肯定不是常识，最终还是会落地。”

这段话讲的是宝能。但放在今天读，说的可能是万科，可能是整个房地产行业，也可能是郁亮自己。

正是在这场股权攻防战中，郁亮得出了一个结论：万科过去的职业经理人制度，无法掌握公司和自己的命运。他后来回忆说，在宝万之争中，“是盲人摸象，不得全貌。很多时候所能做的只是以静制动”。

这种无力感催生了“事业合伙人制度”。2014年，万科推出项目跟投制度。2015年，推出事业合伙人持股计划。

这个制度的设计逻辑是：用跟投绑定利益，用杠杆放大回报。但它有一个前提：房价永远涨。一旦项目亏损，跟投的员工也面临损失。

2015年，万科前总裁祝九胜一手创建了博商资产管理有限公司和深圳鹏金所互联网金融服务有限公司。以博商资管和鹏金所为主导，搭建了多家“合作公司”，通过合作公司建立资金池。资金池的来源包括银行理财资金、信托计划、保险资金，甚至还有员工跟投。

据公开报道，以博商资管和鹏金所为主导搭建的资金池，规模从2019年的300亿元扩张至2021年的1000亿元以上。这就是后来被业内称为“影子万科”的东西。

秦朔在2026年5月的一篇文章中引述读者观点称，万科只占鹏金所20%左右股份，各自独立经营、独立承担责任，鹏金所并非万科内部转移资金的通道；博商资管是为万科提供配套融资服务的平台，它的一些不规范运作不应被放大，贴上“掏空公司”的标签。

2024年6月30日，一名万科员工在社交平台上发帖，透露其购买的“北相股权收益权产品”出现延期兑付。这款产品期限为360天，预计年化收益率为5.2%，已于2024年4月7日到期。

第二天，鹏金所发布了一份声明。声明的措辞很克制：公司为多期股权收益权投资产品提供服务，受市场因素影响，所投项目无法按计划实现回款，导致目前部分产品出现延期兑付。

有万科员工在社交平台上说：“本着对万科的信任购买，现在到期了不兑付，无方案、无计划、无交代。”

据券商中国报道，此次逾期涉及金额预计至少7亿至8亿元。有鹏金所相关人士称，涉及投资者200余人。

万科方面的回应是：万科并非鹏金所控股股东，没有参与鹏金所的经营管理，也没有向员工推广鹏金所理财产品。

但投资者记住的是另一件事——鹏金所的运营公司鹏鼎创盈，万科是第一大股东。而且，这些产品的实际发行人——汇成浩涛和瑞锦——穿透后分别指向深圳盈安财务顾问有限公司和博商资产管理有限公司，这两家公司与万科无直接股权关联。

也就是说，员工买的是“万科的产品”，但出问题时，法律上找不到万科的责任。

长沙，万科森林公园项目。27名员工参与了项目跟投。有人通过抵押房产筹资，有人通过万科旗下的鹏金所贷款筹资。其中一名员工筹了175万元，其中大部分来自鹏金所贷款和房产抵押。到2025年9月，项目约95%已竣工交付，房源基本售罄并实现回款，回款超过36亿元。

但27名员工至今没有收回本金，也没有获得任何收益分配。

他们联名签署了盖着红手印的公开信，递交给万科集团董事长和中央巡视组。一位离职员工说，他自付社保费用，未获离职补偿，“免费为万科工作了八年”。那封公开信上，27个红手印按在白纸上。

2026年2月3日，据维权员工披露，万科发布了一份编号为“万函〔2026〕66号”的处理意见书，首次正式回应员工对跟投计划的投诉。文件承认“部分内部文件中使用了‘强制跟投’字眼”，但表示在实际管理中，并未将参与跟投与劳动合同、薪资、解雇等基本权利“直接挂钩”。文件称跟投属于“长期股权性投资”，退出需找到意向投资人接盘权益。由于当前找不到接盘方，“三年期满投票清算的前提条件并不满足”。

2026年春节前夕，据员工披露，部分员工开始收到回款，金额是几十块。

据维权员工统计，截至2026年1月，已有约2000名离职员工组建维权群联合追讨跟投本金及收益，万科体系内180个项目累计拖欠跟投本金约21.5亿元，15个集合包拖欠本金15.5亿元，两项合计约37亿元。纠纷范围已从长沙扩展至贵阳、西双版纳、武汉、廊坊、南京、重庆等全国多地项目。

另一个数字更安静。万科其他应收款在2025年末计提337亿元减值后，仍有1754.00亿元。2025年，万科信用减值损失341.74亿元，资产减值损失219.29亿元，两项合计561.03亿元，占净亏损总额的63.35%。

这个故事的最后，祝九胜被采取了刑事强制措施。据多家媒体报道，调查焦点集中在他分管的万科体系外金融平台运作，涉及鹏金所、博商资管等表外融资平台。相关案件仍在调查中，司法结论尚未公布。

郁亮对上述表外融资体系的知晓程度和参与程度，目前没有公开的官方结论。

有万科内部人士曾对媒体表示，郁亮在推动组织执行方面面临挑战。这一说法来自匿名信源，未经独立证实。

还有一件事很少有人提及。万科的“5986模式”——那个让万科成为千亿房企的高周转引擎——后来悄悄改成了“5946”。开盘当月首月售出率从80%降到了40%。王石自己说：“开售第一个月卖四成就很不错了。”

模式已经改变了。但万科没有停下来。

四

——交棒

2017年6月30日下午，万科股东大会。66岁的王石正式交棒。他身穿黑色西装，系着深蓝色领带。

郁亮发言时一度哽咽。他说，首先是感恩与感激，王石主席如同伯乐一样发现了我。其次是责任和压力，王石拥有英雄般的光环，继续王石的事业责任巨大。然后他突然说了一句：

“我也希望大家，真的喜欢王石主席的话，也给一点支持给我、给一点鼓励给我、给一点掌声给我。”

当场掌声雷动。一个即将接任中国最大房地产公司董事长的人，在股东大会上请求鼓励。

一旁的王石时而看着郁亮，更多时候自顾低眉，点头。后来有人问他怎么看这次交棒，王石说：“你们会发现，我显得比郁亮平静。”

2001年，郁亮接任万科总经理时，36岁。王石当时公开表示，郁亮是“重剑无锋”。但在很长一段叙事中，郁亮是作为王石的“影子”存在的。万科形成了一种分工：王石负责不确定的事，定方向、立文化；郁亮负责确定的事，搞经营、做商业、抓执行。王石是对冲在战场的前锋，郁亮是操持大后方的“守夜人”。

王石在2017年离开时，万科净负债率仅为8.80%。这是王石留给郁亮的最后一份礼物。这份礼物看起来很厚。但它有期限。

王石卸任后爬山、赛艇、做红烧肉，彻底切割了与万科的关系。他在自己的书里写过一句话：“万科最伟大的成就不是盖了多少房子，而是建立了一套职业经理人制度。”

但职业经理人制度有一个根本性的前提：你得遇到一个愿意放手的创始人。王石放弃了股权，把自己定位于纯粹的职业经理人。这个选择成就了万科。但也意味着，接替他的人同样没有股权，同样需要别人的允许才能坐稳那个位置。

五

——门

2025年1月27日，春节前最后一个工作日，万科宣布郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭三人集体辞职，深铁董事长辛杰接任董事会主席。

郁亮从董事会主席变成执行副总裁。也是在这一期间，他主动将自己的办公位，从顶楼的董事长办公室，搬到了一间靠着茶水间的偏僻办公室。那间办公室很小。一张桌子，一把椅子，一台电脑。从门口望进去，能看到整个房间。

有万科员工后来回忆说，职务调整后，郁亮除了出差，每天正常上班打卡办公。每个来茶水间接水的人，都能看到他。

他敞着办公室的门。

他在那里坐了将近一年。没有人找他签字。没有人向他汇报。偶尔有人来茶水间，他会抬头看一眼，然后继续低头看手机。向董事会提交书面辞呈报告的前一天，他还在正常打卡。

2025年11月20日，郁亮最后一次公开露面。万科临时股东会。那天他谈到行业趋势时说：“随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。”

两个月后，2026年1月8日，他辞去万科全部职务。万科发布了一则公告。公告很短，内容简洁冷静——没有评价，没有回顾，没有感谢。行文以“因到龄退休”开头，以“郁亮先生已确认与公司董事会无任何意见分歧”结尾。

老员工都知道，万科对离职高管向来体面。2017年王石退休时，公告专门写道“为充分肯定王石先生过去33年对公司做出的不可替代的贡献”。但郁亮不一样。他在万科干了36年，比王石还多3年。公告里，没有感谢，没有致敬。

有一个细节，来自《财新》的报道：郁亮早在2025年11月前后就提交了退休辞职报告，因涉及万科法定代表人变更，相关流程于2026年1月上旬才完成。辞职公告发出的当晚，他还曾点赞过一条视频。但从1月9日——他退休的次日——起，点赞行为“戛然而止”。他的微信头像还在，朋友圈还在，只是不再有任何动静。

二十天后，据观察者网1月28日报道，有市场消息称郁亮近期疑似失联，时间已有半个月左右。万科集团方面表示“并不清楚”，不予置评。

需说明的是，辛杰、祝九胜、郁亮三人的公开状态并不相同。祝九胜是多家媒体报道已被采取刑事强制措施，辛杰是媒体称被带走后辞职，郁亮的失联目前仅有市场消息，未经官方证实。

《财新》的报道没有说明那二十天里发生了什么。万科没有解释。没有人解释。

六

——法定代表人

回到2026年9月的那纸限消令。

法律上的逻辑清晰而冷硬：被执行人是万科，郁亮作为工商登记上的法定代表人被一并限制消费。2026年3月12日，长沙市中级人民法院立案执行。因万科未按执行通知书指定的期间履行给付义务，法院对万科及其法定代表人郁亮采取限制消费措施。

而郁亮在2026年3月19日才卸任万科法定代表人。更晚的是——2026年8月14日，万科的法定代表人才正式变更为徐恩利。

一个已经辞去全部职务八个月的人，在法院的文书中，仍然以“万科企业股份有限公司法定代表人”的身份出现。

一个已经辞去全部职务八个月的人，需要向法院证明他不再是万科的人。用什么证明？一纸没有感谢的辞职公告。官网撤下的照片。茶水间旁那扇后来关上的门。

这个故事的另一面写在万科最新的半年报里。截至2026年6月30日，万科有息负债合计3512.60亿元。其中，一年内到期的有息负债1788.60亿元。公司持有的货币资金590.50亿元。

1788.60亿元除以12个月，意味着万科每个月需要偿还约149.05亿元。

而它手里只有590.50亿元。

2026年上半年，万科营收701.69亿元，同比下降33.38%；归母净亏损149.51亿元。但经营现金流净额为4.95亿元，上年同期净流出30.39亿元。

截至2026年8月，万科已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元。自2025年以来，已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

深铁集团在过去一年中扮演了关键角色。据证券时报统计，2025年全年，深铁集团累计向万科提供借款超过300亿元。2026年初至7月，深铁累计向万科提供借款40.09亿元。2026年7月21日，深铁再次提供不超过5.19亿元借款，期限最长3年，利率为1年期LPR减71个基点（当前2.29%），由子公司海南万骏应收账款质押担保。

2025年的多数借款，利率为1年期LPR减66个基点，当时为2.34%。据万科相关公告。

深铁的借款附有严格条件。根据双方签署的框架协议，万科需提供合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票等作为担保物。自2025年2月起，万科累计四次将所持万物云57.16%的全部股权质押给深铁集团。

万物云是万科旗下最优质的资产之一。现在，它被质押给了深铁。

深铁借给万科的每一分钱，用途被严格限定：不让万科在公开市场上违约。

2026年7月，万科董事会换届。非独立董事候选人中，相关人员全部具有深圳国资背景。深铁的借款节点，出现在董事会换届前后。

七

——配速

2019年11月3日，纽约。中央公园。终点线。

郁亮以3小时06分01秒完赛，平均配速4分24秒。5公里用时21分42秒，半程用时1小时28分52秒，40公里用时2小时55分15秒。这是一个接近业余选手极限的成绩。54岁那年创造的个人最好成绩。冲线时他穿了一件深色背心，手臂晒得黝黑。

他跑了十年。2025年1月1日，他连续第12年参加万科新年马拉松。那天清晨，他站在深圳湾畔，等着新年第一缕阳光。

2026年1月，万科新年跑没有出现在他的朋友圈。

2017年1月4日的那次内部讲话里，他还说过一句话。那句话当时是用来讲宝能的，但放在2026年9月读，说的是另一回事。

“猪会飞肯定不是常识，最终还是会落地。”

落地的不只是猪。

2026年9月13日之后，郁亮再没有公开露面。他最后一次被拍到，是几个月前在深圳湾公园跑步。海风从深圳湾吹过来，跑道上有人认出了他，有人没有。

茶水间旁的那间办公室，门后来关上了。

他还是每天去跑。

附：本文数据来源

限制消费令信息：中国执行信息公开网、企查查、澎湃新闻、东方财富、观点网

郁亮任职信息：万科企业股份有限公司公告

万科财务数据：万科2025年年度报告、万科2026年半年度报告

深铁借款数据：万科公告、证券时报、财经网、东方财富、中房报

管理层变动信息：万科公告、第一财经、财新、观察者网

郁亮公开表态：人民日报、新浪财经、每日经济新闻、澎湃新闻、经济观察网

鹏金所逾期信息：鹏金所声明、界面新闻、同花顺、第一财经、券商中国

祝九胜案件信息：第一财经、财新（案件仍在调查中，司法结论尚未公布）

辛杰被调查信息：多家媒体报道（未经官方通报确认）

郁亮疑似失联信息：据观察者网报道引述市场消息（未经官方证实）

长沙森林公园项目跟投信息：地产年轮、新浪财经

员工跟投维权数据：万科员工维权统计、网易、万科“万函〔2026〕66号”处理意见书（据维权员工披露）

茶水间工位及敞开门细节：网易

点赞停止及辞职当晚点赞细节：财新

5986模式调整信息：杭州楼市、王石公开讲话

万物云股权质押信息：南都湾财社、中房报、万物云公告

马拉松数据：纽约马拉松赛事成绩

关于“影子万科”的不同观点：秦朔朋友圈（2026年5月25日）